生産緑地の現状

平成3年4月に生産緑地法が改正され、3大都市圏の市街化区域内農地については固定資産税・相続税ともに宅地並課税が始まりました。

ただし市街化区域であっても「生産緑地」の指定を受けることにより固定資産税は農地並の課税となり、相続税についても納税猶予を受けることができるため宅地並課税を回避することが可能となりました。

これにより、3大首都圏における生産緑地の指定作業は一気に加速しました。

しかし、幹線道路沿いの土地や最寄り駅至近の土地など、将来の可能性を考えると宅地並課税を受けてでも残しておくべきだった土地であったにも関わらず、当面の税負担回避のために生産緑地指定を選択したというケースも多く、当時のこうした判断が、現在、大きな足かせとなってきています。

景気の低迷、環境の悪化、後継者不在等により首都圏における営農環境は、当時よりも、更に厳しい状況に至っています。

一旦、生産緑地の指定を受けてしまうと原則３０年間は農地からの宅地転用は許されません。土地活用という観点から見ると「売れない」「貸せない」「建てられない」「借りられない」という状態になります。万が一、この状況で相続が発生すれば相続税の納税さえもが極めて困難になるという事態も予測されます。

• せっかくの幹線道路沿いの土地が「生産緑地」のために活用できない。
• 宅地化農地が生産緑地の裏に入り込んでいるなど位置が悪く有効活用できない。
• 既存道路側に生産緑地があり宅地化農地を活用することができない。
• 全く接道できない宅地化農地や袋小路化した宅地など単独で開発できない土地。

これらの土地は生産緑地指定の農地が邪魔をしており、通常の交換分合等の手法で土地を動かすことはできません。そのため幹線道路沿いの好立地にある土地はずっと生産緑地のままとなってしまいます。

区画整理の手法を導入します。

そこで区画整理の手法を使って、その邪魔な生産緑地を手ごろな場所に移し、幹線道路沿いなどの活用可能性の高い場所に宅地化農地等を移し替え、その活用を図ろうとする提案が生産緑地再生プランです。

区画整理と聞くと行政などが主導でおこなうきわめて大規模な事業を想像しがちですが、ここで言う区画整理とは個人単位でおこなう、きわめて小規模な事業です。

事業期間も１年程度での完結を目指すという、きわめて小規模な事業ですが、この事業における最大のメリットは生産緑地の場所を動かすことができるということです。

これにより、幹線道路沿いの好立地にある生産緑地を移動し、生産緑地であった場所を建築、売却可能な活用可能地にすることができます。その上で、活用不適な場所に生産緑地を移設し、無駄な固定資産税を軽減させることが可能になります。

また、土地利用に最適な道路や公園を整備するため結果として土地資産の優良化を図ることになります。

従来の開発手法では、生産緑地を移動させることはもちろん、道路を入れることも不可能であり、現状のまま耕作を継続するしかないと考えられてきました。

しかし、区画整理の手法を導入することにより生産緑地を再生し、生産緑地を含めた全資産の相続対策、所得税対策等を再構築することができます。

是非、この機会に詳しい資料をご請求ください。